Hướng dẫn lập FS dự án đầu tư từ A đến Z: Quy trình và ví dụ thực tế

Lập FS (Feasibility Study) là một trong những công việc quan trọng trước khi quyết định đầu tư dự án. Một báo cáo nghiên cứu khả thi có chất lượng không chỉ trả lời câu hỏi dự án có thể triển khai được hay không, mà còn giúp nhà đầu tư xác định nhu cầu vốn, lựa chọn phương án thực hiện, dự báo hiệu quả tài chính và nhận diện các rủi ro có thể xảy ra.

Vậy FS dự án là gì? Một báo cáo FS cần những nội dung nào? Quy trình lập tổng mức đầu tư, xây dựng mô hình dòng tiền và phân tích các chỉ tiêu NPV, IRR được thực hiện như thế nào?

Trong bài viết này, chúng ta sẽ lần lượt tìm hiểu quy trình lập FS dự án đầu tư, đồng thời sử dụng một ví dụ minh họa để làm rõ mối liên hệ giữa các bước tính toán.

1. FS dự án là gì?

FS là viết tắt của Feasibility Study, có nghĩa là nghiên cứu khả thi. Đây là quá trình nghiên cứu, phân tích và đánh giá một phương án đầu tư trên nhiều khía cạnh trước khi đưa ra quyết định triển khai. Tùy theo loại hình dự án, công việc nghiên cứu khả thi có thể bao gồm:

• Phân tích sự cần thiết và mục tiêu đầu tư.
• Nghiên cứu thị trường, nhu cầu và khả năng tiêu thụ sản phẩm.
• Lựa chọn quy mô, công suất và phương án kỹ thuật.
• Xác định địa điểm, nhu cầu đất đai và hạ tầng.
• Lập tổng mức đầu tư và phương án huy động vốn.
• Dự báo doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh.
• Xây dựng dòng tiền và phân tích hiệu quả tài chính.
• Đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội khi phù hợp.
• Phân tích rủi ro và đề xuất các giải pháp kiểm soát.
• Xác định tiến độ và phương án tổ chức thực hiện.

Kết quả của quá trình này thường được tổng hợp trong báo cáo nghiên cứu khả thi. Đối với dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam, việc lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng cần tuân thủ hệ thống quy định pháp luật áp dụng cho từng loại dự án. Nội dung phân tích tài chính trình bày trong bài viết này mang tính hướng dẫn nghiệp vụ, không thay thế hồ sơ pháp lý theo quy định hiện hành.

1.1. Mục đích của việc lập FS

Mục đích quan trọng nhất của nghiên cứu khả thi là cung cấp cơ sở để nhà đầu tư ra quyết định. Một FS được thực hiện nghiêm túc cần trả lời được những câu hỏi:

Thứ nhất, dự án có cần thiết không? Nhu cầu thị trường có đủ lớn và ổn định để triển khai đầu tư hay không?

Thứ hai, dự án có khả thi về kỹ thuật không? Công nghệ, địa điểm, nguyên vật liệu, hạ tầng và nhân lực có đáp ứng yêu cầu vận hành hay không?

Thứ ba, cần bao nhiêu vốn đầu tư? Tổng nhu cầu vốn được xác định trên cơ sở nào? Có khả năng huy động đủ vốn theo tiến độ không?

Thứ tư, dự án có hiệu quả tài chính không? Dòng tiền trong tương lai có đủ để bù đắp vốn đầu tư, tạo lợi nhuận và đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư không?

Thứ năm, rủi ro của dự án là gì? Nếu tổng mức đầu tư tăng, giá bán giảm hoặc công suất thực tế thấp hơn dự kiến thì hiệu quả dự án thay đổi như thế nào?

1.2. Phân biệt nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi (Pre-Feasibility Study) thường được thực hiện ở giai đoạn sớm nhằm sàng lọc các phương án đầu tư và đánh giá sơ bộ khả năng triển khai.

Nghiên cứu khả thi (Feasibility Study) đi sâu hơn vào các phương án được lựa chọn, sử dụng dữ liệu và giả định cụ thể để làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư.

Điểm khác biệt cơ bản nằm ở mức độ chi tiết, độ tin cậy của số liệu và mục đích sử dụng kết quả nghiên cứu.

2. Quy trình lập FS dự án đầu tư

Một quy trình nghiên cứu khả thi có thể được tổ chức thành tám bước chính.

Bước 1. Xác định mục tiêu và sự cần thiết đầu tư

Trước tiên, cần làm rõ mục tiêu của dự án, sản phẩm hoặc dịch vụ dự kiến cung cấp, đối tượng khách hàng và nhu cầu thị trường. Ví dụ, đối với một dự án nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng, cần xác định sản phẩm dự kiến, thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh tranh và chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Kết quả của bước này là cơ sở định hướng các phương án về quy mô, công suất và công nghệ.

Bước 2. Nghiên cứu và lựa chọn phương án kỹ thuật

Sau khi xác định mục tiêu đầu tư, đơn vị lập dự án tiến hành lựa chọn phương án kỹ thuật phù hợp. Các nội dung thường bao gồm địa điểm xây dựng, công suất thiết kế, dây chuyền công nghệ, thiết bị, mặt bằng, nguyên vật liệu, năng lượng, môi trường và yêu cầu vận hành. Không nên lựa chọn phương án kỹ thuật chỉ dựa trên chi phí đầu tư ban đầu. Một phương án có giá mua thiết bị thấp nhưng tiêu hao nhiều năng lượng hoặc chi phí bảo dưỡng lớn có thể không phải phương án kinh tế nhất trong toàn bộ vòng đời dự án.

Bước 3. Lập tổng mức đầu tư dự án

Đây là một trong những nội dung trọng tâm của FS. Tổng mức đầu tư phản ánh nhu cầu vốn cần thiết để triển khai dự án theo phạm vi và phương án đã lựa chọn. Tùy tính chất dự án và quy định áp dụng, các khoản mục có thể bao gồm:

• Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu có.
• Chi phí xây dựng.
• Chi phí thiết bị.
• Chi phí quản lý dự án.
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
• Chi phí khác.
• Chi phí dự phòng.

Bên cạnh các khoản mục tổng mức đầu tư xây dựng, mô hình tài chính còn cần xác định các nhu cầu vốn liên quan như lãi vay trong thời gian xây dựng và vốn lưu động ban đầu, trên cơ sở phạm vi tính toán và chế độ áp dụng, tránh cộng trùng. Nội dung chi tiết được quy định tại Văn bản hợp nhất số 89/2026/VBHN-TT-BXD ngày 25/09/2026 của Bộ Xây dựng: hợp nhất Thông tư hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (https://moc.gov.vn/vn/Pages/ChiTietVanBan.aspx?vID=5081&TypeVB=2)

Bước 4. Xác định phương án huy động vốn và tiến độ giải ngân

Sau khi xác định nhu cầu vốn, cần xây dựng kế hoạch tài trợ dự án.

Nguồn vốn có thể bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Ví dụ, với nhu cầu vốn 100 tỷ đồng, doanh nghiệp dự kiến huy động 40 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và 60 tỷ đồng vốn vay.

Mô hình cần làm rõ thời điểm góp vốn, lịch giải ngân vốn vay, lãi suất, thời gian ân hạn, kế hoạch trả nợ gốc và lãi.

Đây là các yếu tố quan trọng trong phân tích khả năng thanh toán và dòng tiền của chủ sở hữu.

Bước 5. Dự báo doanh thu và chi phí vận hành

Doanh thu không nên được xác định chỉ bằng cách lấy công suất thiết kế nhân với giá bán.

Cần xem xét mức huy động công suất theo từng năm, tỷ lệ sản phẩm tiêu thụ, chính sách giá và điều kiện thị trường.

Công thức cơ bản:

Doanh thu = Sản lượng tiêu thụ × Giá bán bình quân

Ví dụ, nhà máy có công suất thiết kế 100.000 đơn vị sản phẩm/năm, tỷ lệ tiêu thụ trong năm đầu đạt 70%, giá bán bình quân 1 triệu đồng/sản phẩm.

Doanh thu dự kiến trong năm đầu là:

100.000 × 70% × 1 triệu đồng = 70 tỷ đồng.

Đối với chi phí vận hành, cần xây dựng các nhóm chi phí như nguyên vật liệu, nhân công, điện năng, bảo trì, quản lý, bán hàng và các khoản chi phí khác.

Cần phân biệt rõ chi phí kế toán với dòng tiền thực chi. Chẳng hạn, khấu hao làm giảm lợi nhuận kế toán nhưng không phải khoản chi tiền tại thời điểm ghi nhận khấu hao.

Bước 6. Xây dựng mô hình dòng tiền dự án

Sau khi dự báo doanh thu và chi phí, bước tiếp theo là xây dựng mô hình tài chính.

Đây là nơi kết nối các thông số kỹ thuật, tổng mức đầu tư, tiến độ giải ngân, doanh thu, chi phí, thuế và phương án tài trợ thành hệ thống bảng tính có quan hệ logic.

Cần phân biệt hai góc độ phân tích:

Dòng tiền dự án: Phản ánh hiệu quả đầu tư của bản thân dự án trên cơ sở nhất quán với cách xác định chi phí sử dụng vốn; không đồng nhất dòng tiền này với dòng tiền sau trả nợ vay.

Dòng tiền vốn chủ sở hữu: Phản ánh dòng tiền thuộc về nhà đầu tư vốn chủ sở hữu sau khi xét các dòng tiền tài trợ và nghĩa vụ liên quan.

Hai góc độ sử dụng các dòng tiền và tỷ suất chiết khấu phù hợp khác nhau, vì vậy không thể thay thế trực tiếp cho nhau.

Bước 7. Phân tích hiệu quả tài chính

Các chỉ tiêu thường gặp gồm NPV, IRR, thời gian hoàn vốn và các chỉ tiêu đánh giá khả năng trả nợ khi dự án sử dụng vốn vay.

Giá trị hiện tại ròng (NPV)

NPV là tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai, sau khi trừ vốn đầu tư theo dòng tiền và thời điểm tính toán tương ứng.

Công thức: NPV = Σ [CFₜ / (1 + r)ᵗ]

Trong đó:

• CFₜ: Dòng tiền thuần tại thời điểm t, có thể mang giá trị âm.
• r: Tỷ suất chiết khấu phù hợp.
• t: Thời điểm phát sinh dòng tiền.

Nếu NPV dương, dự án tạo ra giá trị vượt mức lợi nhuận yêu cầu theo các giả định của mô hình.

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là tỷ suất chiết khấu làm cho NPV bằng 0. Chỉ tiêu này thường được sử dụng để đối chiếu với tỷ suất sinh lời yêu cầu. Tuy nhiên, khi so sánh các dự án khác nhau về quy mô, thời điểm dòng tiền hoặc hình dạng dòng tiền, không nên chỉ căn cứ vào IRR để lựa chọn phương án.

Thời gian hoàn vốn

Thời gian hoàn vốn thể hiện khoảng thời gian cần thiết để thu hồi vốn theo phương pháp tính toán được lựa chọn. Cần phân biệt thời gian hoàn vốn không chiết khấu và có chiết khấu.

Bước 8. Phân tích độ nhạy và rủi ro

Không một mô hình dự báo nào có thể bảo đảm mọi giả định sẽ diễn ra đúng như kế hoạch. Vì vậy, phân tích hiệu quả dự án không nên chỉ dừng lại ở một kịch bản cơ sở. Một số biến số cần xem xét gồm:

• Tổng vốn đầu tư tăng so với dự kiến.
• Giá bán sản phẩm giảm.
• Chi phí nguyên vật liệu hoặc năng lượng tăng.
• Công suất khai thác thấp hơn kế hoạch.
• Tiến độ đầu tư bị kéo dài.
• Lãi suất vay tăng.

Phân tích độ nhạy giúp xác định biến số nào tác động mạnh nhất đến kết quả tài chính. Phân tích kịch bản giúp xem xét tác động đồng thời của nhiều biến số.

4. Những sai lầm thường gặp khi lập FS dự án

4.1. Lập tổng mức đầu tư thiếu cơ sở

Một số mô hình sử dụng giá trị đầu tư tổng hợp mà không có cơ sở về khối lượng, đơn giá, chi phí dự phòng hoặc tiến độ giải ngân. Điều này khiến kết quả tài chính khó kiểm tra và thiếu độ tin cậy.

4.2. Dự báo doanh thu quá lạc quan

Việc giả định dự án đạt công suất tối đa ngay sau khi vận hành có thể làm sai lệch kết quả phân tích nếu không có cơ sở thị trường và kế hoạch vận hành phù hợp.

4.3. Nhầm lẫn lợi nhuận kế toán với dòng tiền

Lợi nhuận và dòng tiền là hai khái niệm khác nhau. Sử dụng lợi nhuận kế toán trực tiếp thay cho dòng tiền có thể dẫn đến tính NPV hoặc IRR không chính xác.

4.4. Sử dụng không nhất quán dòng tiền và tỷ suất chiết khấu

Việc kết hợp dòng tiền vốn chủ sở hữu với tỷ suất chiết khấu của toàn bộ dự án, hoặc ngược lại, có thể làm sai lệch kết quả đánh giá.

4.5. Chỉ đánh giá một kịch bản

Dự án có NPV dương theo phương án cơ sở chưa chắc vẫn hiệu quả khi thị trường thay đổi. Vì vậy, cần xem xét các biến số và kịch bản rủi ro quan trọng.

5. Sử dụng Excel và phần mềm HQDA-FS trong quá trình lập FS

Trong thực tế, việc lập FS đòi hỏi xử lý nhiều bảng tính có mối liên hệ với nhau. Các thay đổi về tổng mức đầu tư, tiến độ xây dựng, cơ cấu nguồn vốn, công suất, doanh thu hoặc chi phí có thể tác động đồng thời đến nhiều chỉ tiêu tài chính. Nếu thực hiện hoàn toàn thủ công, người lập mô hình cần dành nhiều thời gian để xây dựng công thức, liên kết bảng tính, kiểm tra sai sót và cập nhật kết quả.

Phần mềm HQDA-FS được phát triển nhằm hỗ trợ công việc lập và phân tích hiệu quả tài chính dự án, giúp người thực hiện tổ chức dữ liệu, xây dựng mô hình và đánh giá các phương án đầu tư.

Bạn đọc quan tâm có thể tham khảo phần mềm tại: Tìm hiểu phần mềm HQDA-FS

Cần lưu ý rằng phần mềm là công cụ hỗ trợ. Chất lượng kết quả vẫn phụ thuộc vào mức độ tin cậy của dữ liệu đầu vào, cách thiết lập giả định và năng lực phân tích của người sử dụng.

6. Học lập FS thực chiến từ đâu?

Để có thể tự lập và kiểm tra một mô hình FS, người thực hiện cần kết hợp kiến thức về đầu tư, kỹ thuật, kế toán, tài chính và kỹ năng Excel. Học các công thức NPV, IRR riêng lẻ là chưa đủ. Quan trọng hơn là hiểu mối liên hệ giữa các bảng tính và bản chất kinh tế của từng dòng tiền. Một lộ trình học tập có thể bắt đầu từ việc xây dựng tổng mức đầu tư, sau đó dự báo doanh thu và chi phí, xác định nguồn vốn, xây dựng mô hình dòng tiền, tính toán các chỉ tiêu hiệu quả và cuối cùng phân tích độ nhạy.

Khóa học FS thực chiến được định hướng theo phương pháp học thông qua các tình huống và bài tập thực hành, giúp học viên tiếp cận quy trình phân tích tài chính dự án một cách có hệ thống.

Tìm hiểu khóa học FS thực chiến

7. Câu hỏi thường gặp về lập FS dự án

FS là viết tắt của từ gì?

FS là viết tắt của Feasibility Study, nghĩa là nghiên cứu khả thi. Trong lĩnh vực đầu tư, thuật ngữ này được sử dụng để chỉ công việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá tính khả thi của dự án trước khi quyết định triển khai.

Báo cáo FS có bắt buộc đối với mọi dự án không?

Không thể áp dụng một câu trả lời chung cho mọi loại dự án. Nghĩa vụ lập báo cáo nghiên cứu khả thi và các yêu cầu hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào loại hình dự án, nguồn vốn, quy mô và quy định pháp luật áp dụng.

Lập FS có cần sử dụng Excel không?

Không bắt buộc phải sử dụng Excel trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, Excel và các công cụ mô hình tài chính thường được sử dụng vì thuận tiện cho việc tổ chức dữ liệu, thiết lập công thức, tính toán và phân tích kịch bản.

NPV dương có nghĩa là chắc chắn nên đầu tư không?

Không. NPV dương cho thấy dự án tạo ra giá trị theo dòng tiền và tỷ suất chiết khấu đã giả định. Quyết định đầu tư cần xem xét thêm tính khả thi về pháp lý, kỹ thuật, thị trường, khả năng huy động vốn và rủi ro.

IRR càng cao thì dự án càng tốt?

Không phải trong mọi trường hợp. IRR là một chỉ tiêu quan trọng nhưng cần xem xét kết hợp với NPV, quy mô đầu tư, thời điểm dòng tiền và các yếu tố rủi ro.

Khác biệt giữa lập tổng mức đầu tư và phân tích hiệu quả dự án là gì?

Lập tổng mức đầu tư tập trung xác định nhu cầu vốn cần thiết để triển khai dự án. Phân tích hiệu quả tài chính xem xét quan hệ giữa vốn đầu tư, các dòng tiền tương lai và tỷ suất sinh lời yêu cầu.

Hai nội dung liên quan chặt chẽ với nhau, nhưng không thay thế cho nhau.

8. Kết luận

Lập FS dự án đầu tư không đơn thuần là tính toán một vài chỉ tiêu tài chính. Đây là quá trình nghiên cứu có hệ thống, từ xác định sự cần thiết đầu tư, lựa chọn giải pháp kỹ thuật, lập tổng mức đầu tư đến xây dựng mô hình tài chính và đánh giá rủi ro. Một báo cáo FS có chất lượng cần dựa trên giả định hợp lý, dữ liệu có căn cứ, phương pháp tính toán nhất quán và kết quả có thể kiểm tra. Đối với những người thường xuyên thực hiện công việc lập và phân tích dự án, việc kết hợp kiến thức chuyên môn với công cụ tính toán phù hợp có thể giúp nâng cao hiệu quả công việc và chất lượng ra quyết định đầu tư.

Tìm hiểu thêm tại Hiệu Quả Dự Án để tham khảo phần mềm HQDA-FS, các tài liệu và chương trình đào tạo FS thực chiến.

Ghi chú: Các số liệu trong bài viết là giả định phục vụ minh họa phương pháp. Khi lập FS cho dự án thực tế, cần cập nhật quy định pháp luật, dữ liệu thị trường và căn cứ chuyên môn tương ứng.